满2年免增值税：到底能省多少？

根据现行政策，个人出售购买不足2年的住房，需缴纳5.6%的增值税及附加（含城建税、教育附加等，各地略有差异）。而满2年（以产权证或契税完税日期孰早为准）则可免征增值税。举例：一套总价500万的二手房，若不满2年，增值税及附加约28万（500万×5.6%），满2年直接省下这笔巨款。避坑提醒：部分中介会把“满2年”错按合同日期算，务必核对房产证登记日或契税票日期，确保日期早于网签日期满730天。另外，增值税是卖方税，但实务中常转嫁买方，谈判时务必确认报价是否含税。

满五唯一免个税：最高可省房价的2%或20%差额

个人所得税政策：若房产满5年且是家庭（夫妻及未成年子女）唯一住房，免征个税。否则按“财产转让所得”缴纳：能提供原值凭证的，按差额的20%征收；不能提供的，按总价的1%-2%（各地标准不同，如北京、上海为1%，广州为1%）核定征收。计算示例：假设房子原值300万，现价500万，差额200万，个税为40万（200万×20%）；若按核定价1%则为5万。避坑提醒：别以为“满五”就好，若房子不唯一，差额大时个税可能达几十万，建议卖前先查家庭名下房产数，若配偶名下有房，也视为不唯一。另外，若为继承或赠与房产，原值可能很低，差额征税个税会极高，需提前规划。

两个条件叠加计算：省税组合拳怎么打？

最优情况是“满五唯一”，此时增值税和个税全免，仅需缴纳契税（首套90平以下1%，90平以上1.5%；二套3%）和少量登记费。次优是“满二不唯一”，省增值税，但需缴个税（可争取核定征收，比如总价500万，核收1%即5万）。避坑提醒：若你卖房后再买房，记得申请个税退还——2024年政策规定，卖房后1年内重新购房，可退换已缴个税（新购房金额大于或等于卖房款时全额退还）。另外，网签价不要刻意做低，否则会触发税务系统预警，且影响买方贷款额度。最后，交易时保留所有发票、税单、装修合同等，作为原值扣除凭证，能大幅降低差额个税。